Prawo pierwokupu nieruchomości dla gminy

TEMAT MIESIĄCA - SAS 6 / 2014

OPIS SYTUACJI

Małżonkowie kupili od Skarbu Państwa niezabudowane działki rolne. Po latach działki te zostały objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Przeznaczono je pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, ale nadal pozostawały niezabudowane. Małżonkowie odsprzedali grunty, zawarli umowę bezwarunkową – nie zaproponowali gminie prawa pierwokupu.

PYTANIE PRACOWNIKA URZĘDU GMINY

Czy w takiej sytuacji gminie przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

Gminie przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości przeznaczonej w chwili jej sprzedaży pod budownictwo mieszkalno-usługowe także wtedy, gdy w chwili nabycia tej nieruchomości od Skarbu Państwa stanowiła ona nieruchomość rolną.

Zgodnie z art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (zwanej dalej u.g.n.), w przypadku sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego gminie przysługuje prawo pierwokupu. Powyższego przepisu nie stosuje się w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planów miejscowych do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne (art. 109 ust. 2 u.g.n.).

NIERUCHOMOŚĆ NA CELE ROLNE I LEŚNE

Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 92 ust. 2 u.g.n.).

UMOWA BEZWARUNKOWA

W myśl art. 599 § 2 Kodeksu cywilnego umowa bezwarunkowa sprzedaży nieruchomości, w odniesieniu do nieruchomości, do której gminie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu, jest nieważna i jest to nieważność bezwzględna.

STANOWISKO SĄDU

Zagadnienie powyższe było przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego, który w orzeczeniu z dnia 18 marca 2004 r., sygn. akt III CZP 5/04 (OSNC 2005/6/96), wyraził pogląd, iż gminie przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości przeznaczonej w chwili jej sprzedaży pod budownictwo mieszkalno-usługowe, także wówczas, gdy w chwili nabycia tej nieruchomości od Skarbu Państwa stanowiła ona nieruchomość rolną bądź leśną.
W uzasadnieniu Sąd Najwyższy wskazał, iż literalna wykładnia art. 109 ust. 1 u.g.n. nie daje podstaw, by twierdzić, że przeznaczenie nieruchomości w chwili nabycia jej od Skarbu Państwa ma jakiekolwiek znaczenie z punktu widzenia zakresu prawa pierwokupu. Wprawdzie w ustępie 2 jest mowa ogólnie o przeznaczeniu nieruchomości, jednak z porównania treści obu ustępów wynika, że chodzi tu o chwilę odsprzedaży nieruchomości. Treść art. 109 ust. 2 u.g.n. wyraźnie bowiem nawiązuje do treści ust. 1. O sprzedaży nieruchomości przeznaczonej na cele rolne i leśne można zdaniem Sądu Najwyższego mówić tylko wówczas, gdy w chwili tej transakcji przedmiotowa nieruchomość ma takie przeznaczenie, bez względu na to, jakie było jej przeznaczenie w okresie wcześniejszym. Taka wykładnia jest zgodna z wykładnią celowościową, ponieważ celem prawa pierwokupu jest racjonalne gospodarowanie terenami budowlanymi. Z tego punktu widzenia decydujące znaczenie ma nieprzeznaczenie nieruchomości w chwili jej nabycia od Skarbu Państwa, lecz przeznaczenie nieruchomości w chwili jej odsprzedaży.

Gdyby celem ustawodawcy było wyłączenie prawa pierwokupu nieruchomości nabytych uprzednio od Skarbu Państwa na cele inne niż budowlane, których przeznaczenie następnie uległo zmianie, to kwestia ta zostałaby jednoznacznie uregulowana.

Aneta Podgajna

PODSTAWA PRAWNA
– Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 1997 r. nr 115, poz. 741 ze zm.)
– Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.)

WRÓĆ DO SPISU TREŚCI

Wydawca: SKIBNIEWSKI MEDIA, Warszawa