Wójt rozpoznaje skargę na czynności przetargowe

TEMAT MIESIĄCA - SAS 6 / 2013

OPIS SYTUACJI

Urząd gminy ogłosił przetarg nieograniczony ustny, na sprzedaż nieruchomości. Do przetargu przystąpiło dwóch oferentów Pan K. z żoną i Pan S. z żoną. Wadium samodzielnie wniósł Pan K. oraz małżeństwo S. W wyniku licytacji żona Pana K. czynnie zgłaszała postąpienia, ostatecznie zaproponowała najwyższą cenę, w związku z czym uznano, że małżeństwo K. wygrało przetarg. Małżeństwo S. złożyło wniosek o uznanie rozstrzygnięcia wyniku przetargu za niewłaściwy, zarzucając, że podczas całej licytacji czynnie uczestniczyła Pani K. zgłaszając kwoty licytowane, a Pan K. w ogóle się nie odzywał. Małżeństwo S. kwestionowało brak upoważnienia do reprezentowania Pana K. przez jego żonę. Skarga Państwa S. została przez wójta uznana za niezasadną, ponieważ organ uznał, iż została wypełniona przesłanka zawarta w art. 37 par.1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, gdyż oboje małżonkowie działali wspólnie. Brak reakcji Pana K. na postąpienia ze strony żony oznacza jego milczącą zgodę zwłaszcza, że brał osobisty udział w przetargu. O rozpatrzeniu skargi wójt zawiadomił skarżącego i wywiesił niezwłocznie, na okres 7 dni, w swojej siedzibie informację o sposobie rozstrzygnięcia skargi. Państwo S. zapowiadają że wniosą sprzeciw/skargę do SKO i sądu administracyjnego.

PYTANIE SEKRETARZA GMINY

Czy przysługuje im takie prawo? Czy w związku z tym należy wstrzymać czynności związane ze zbyciem nieruchomości?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

W niniejszej sprawie brak jest podstaw do wstrzymania finalizacji procedury przetargowej, albowiem uczestnikom przetargu nie przysługuje droga odwoławcza do samorządowego kolegium odwoławczego, ani skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Wstrzymanie procedury następuje wyłącznie do czasu rozpatrzenia skargi na czynności związane z przeprowadzeniem przetargu.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej następuje w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej, stosownie do przepisów rozdziału 4 niniejszego działu. Protokół z przeprowadzonego przetargu oraz protokół z rokowań przy zbyciu w drodze bezprzetargowej stanowią podstawę do zawarcia umowy (art. 28 ust. 3 u.g.n.). Stosownie natomiast do treści art. 40 ust. 5 u.g.n. uczestnik przetargu może, w terminie 7 dni od dnia ogłoszenia wyniku przetargu ustnego lub doręczenia zawiadomienia o wyniku przetargu pisemnego, zaskarżyć czynności związane z przeprowadzeniem przetargu do wojewody, jeżeli przetarg dotyczy nieruchomości Skarbu Państwa, albo do organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli przetarg dotyczy nieruchomości stanowiących własność tej jednostki.

TRYB WNOSZENIA SKARG

Sposób i tryb przeprowadzania przetargów oraz przeprowadzania rokowań po drugim przetargu zakończonym wynikiem negatywnym na zbycie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność jednostek samorządu terytorialnego określa rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości. W § 11 tego aktu wykonawczego określono tryb wnoszenia skarg na czynności związane z przeprowadzeniem przetargu. Skargę składa uczestnik przetargu za pośrednictwem właściwego organu albo bezpośrednio do właściwego organu, jeżeli przetarg dotyczy nieruchomości, o których mowa w art. 57 ust. 1, albo nieruchomości ujętych w ewidencji, o której mowa w art. 60a ust. 2 pkt 1. W przypadku wniesienia skargi, właściwy organ wstrzymuje czynności związane ze zbyciem nieruchomości. Organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego rozpatruje skargę w terminie 7 dni od daty jej otrzymania i może uznać skargę za zasadną oraz nakazać powtórzenie czynności przetargowych lub unieważnić przetarg albo uznać skargę za niezasadną. Po rozpatrzeniu skargi, organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego zawiadamia skarżącego, a właściwy organ wywiesza niezwłocznie, na okres 7 dni, w swojej siedzibie informację o sposobie rozstrzygnięcia skargi. Jak wynika z § 12 ww. rozporządzenia, w razie uznania skargi za niezasadną, właściwy organ podaje do publicznej wiadomości, wywieszając w siedzibie właściwego urzędu na okres 7 dni informację o wyniku przetargu, która powinna zawierać:

• datę i miejsce oraz rodzaj przeprowadzonego przetargu;
• oznaczenie nieruchomości będącej przedmiotem przetargu według katastru nieruchomości i księgi wieczystej;
• liczbę osób dopuszczonych oraz osób niedopuszczonych do uczestniczenia w przetargu;
• cenę wywoławczą nieruchomości oraz najwyższą cenę osiągniętą w przetargu albo informację o złożonych ofertach lub o niewybraniu żadnej z ofert;
• imię, nazwisko albo nazwę lub firmę osoby ustalonej jako nabywca nieruchomości.

Z treści pytania wynika, że wójt uznał skargę za niezasadną, o czym zawiadomił skarżącego i wywiesił niezwłocznie, na okres 7 dni, w swojej siedzibie informację o sposobie rozstrzygnięcia skargi. W tej sytuacji brak jest podstaw prawnych do dalszego wstrzymywania procedury związanej z nabyciem nieruchomości, a organ ma prawo podać do wiadomości publicznej informację o przetargu zawierającej m.in. dane osoby ustalonej jako nabywca nieruchomości.
Osobie niezadowolonej ze sposobu rozpoznania skargi na czynności związane z procedurą przetargową nie przysługuje odwołanie do organu wyższego stopnia w trybie Kodeksu postępowania administracyjnego, ani skarga do sądu administracyjnego.
Wynika to bowiem z trybu skargowego określonego w u.g.n. oraz przepisach rozporządzenia oraz charakteru samego stanowiska organu wykonawczego gminy, który nie może być uznany za władcze rozstrzygnięcie o prawach i obowiązkach, ani tym bardziej za decyzję administracyjną. Brak możliwości wniesienia skargi do sądu administracyjnego, wynika z katalogu aktów i czynności podlegających kognicji tych sądów określonych w art. 3 § 2 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Z treści tego przepisu wynika, że kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na:

• decyzje administracyjne;
• postanowienia wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także na postanowienia rozstrzygające sprawę co do istoty;
• postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie;
• inne niż określone w pkt. 1-3 akty lub czynności z zakresu administracji publicznej dotyczące uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa;
• pisemne interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane w indywidualnych sprawach;
• akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej;
• akty organów jednostek samorządu terytorialnego i ich związków, inne niż określone w pkt. 5, podejmowane w sprawach z zakresu administracji publicznej;
• akty nadzoru nad działalnością organów jednostek samorządu terytorialnego;
• bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania w przypadkach określonych w pkt. 1-4a.

Ponadto sądy administracyjne orzekają także w sprawach, w których przepisy ustaw szczególnych przewidują sądową kontrolę, i stosują środki określone w tych przepisach (§ 3). 
Pismo wójta (burmistrza, prezydenta miasta) rozpoznające skargę na czynności przetargowe nie mieści się w powołanym wyżej katalogu, a przepisy szczególne nie przewidują sądowej kontroli nad tego rodzaju aktami.

ORZECZNICTWO SĄDU

Powyższe stanowisko jest reprezentowane szeroko również w orzecznictwie sądowym. W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 2003 r. III CZP 93/02 (publ. OSNC 2003 r., Nr 11, poz. 146), wskazano, że rozpoznanie skargi na czynności związane z przeprowadzeniem przetargu zawarte w piśmie wojewody, jest jedynie deklaratywnym wyrazem przekonania organu administracji o wadliwości czynności postępowania przetargowego. Z kolei w postanowieniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 czerwca 2011 r., sygn. akt I OSK 891/11, oddalającym skargę kasacyjną na postanowienie odrzucające skargę w ww. przedmiocie, wskazano, że „Organ jednostki samorządu terytorialnego rozpatrując skargę na czynności związane z przeprowadzeniem przetargu nie rozstrzyga o prawach i obowiązkach strony postępowania, lecz jedynie oświadcza o nieprawidłowościach w dokonaniu czynności związanych z przeprowadzeniem przetargu.” W postanowieniu z dnia 31 marca 2011 r., sygn. akt I OSK 492/11 NSA wyraził analogiczne stanowisko wskazując jednoznacznie, że prawidłowość przeprowadzenia procedury przetargowej może być zweryfikowana wyłącznie w postępowaniu wszczętym powództwem do sądu powszechnego. 
Strona niezadowolona z wyniku przetargu może jedynie wnieść powództwo do sądu powszechnego o ustalenie nieistnienia obowiązku zawarcia umowy (przed zawarciem umowy z nabywcą) lub o stwierdzenie nieważności zawartej umowy, w trybie art. 58 § 1 Kodeksu cywilnego. Postępowanie przed sądem powszechnym nie może jednak wstrzymywać finalizacji umowy przetargowej, a ponadto jest długotrwałe, żmudne i stosunkowo rzadko kończy się unieważnieniem zawartej już umowy.

Janusz Groński

PODSTAWA PRAWNA:
– Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.)
– Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. , poz. 270 ze zm.)
– Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2108 ze zm.)