Czy do ceny sprzedaży własności gminnego gruntu należy doliczyć podatek VAT?

FINANSE SAMORZĄDU - SAS 2 / 2021

OPIS SYTUACJI:

Gmina przekazała w użytkowanie wieczyste działkę/nieruchomość firmie PHU w 1994 r. Użytkownik wieczysty (PHU) dokonał podziału nieruchomości, w wyniku którego powstały dwie działki: działka X i działka Y. W 2003 r. prawo wieczystego użytkowania działki X, przejął notarialnie od PHU nowy użytkownik H. sp. z o.o. W 2007 r. spółka przejęła również od PHU w użytkowanie wieczyste działkę Y i na posiadanym w wieczystym użytkowaniu gruncie prowadzi działalność gospodarczą. Budynki znajdujące się na tym gruncie są własnością spółki H. Aktualnie H. – jako użytkownik wieczysty, wystąpił do gminy o wykup wieczystego na własność.

PYTANIE

Czy do ceny sprzedaży własności gruntu należy doliczyć podatek VAT?

ODPOWIEDŹ

Wszystkie kwoty należne gminie od H. sp. z o.o. z tytułu dostawy działki (czy to pobrane na etapie ustanowienia i trwania prawa użytkowania wieczystego, czy pobrane za sprzedaż prawa własności) podlegają opodatkowaniu na zasadach i według stawki VAT, jaka obowiązywała w momencie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego.

W wyniku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (ustanowienie użytkowania wieczystego) dochodzi do przeniesienia władztwa nad gruntem na rzecz użytkownika wieczystego, co pozwala mu rozporządzać nim jak właściciel. Użytkownik wieczysty może więc swobodnie korzystać z gruntu oraz czerpać z niego pożytki w sposób taki, jak w przypadku właściciela gruntu, może również „przenieść władztwo na inny podmiot” w taki sam sposób, w jaki właściciel dokonuje sprzedaży gruntu.
W przedmiotowej sprawie dostawą towaru w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, było objęcie prawa użytkowania wieczystego przedmiotowych nieruchomości przez użytkownika wieczystego (H. sp. z o.o.). Z tą chwilą użytkownik ten otrzymał prawo do faktycznego dysponowania nieruchomością, jak gdyby był jej właścicielem.
Dostawa towarów rozumiana jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, obejmuje każdą czynność polegającą na przeniesieniu dobra materialnego przez stronę, która przyznaje drugiej stronie prawo do faktycznego dysponowania nim, jakby była właścicielem tego dobra.
Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, że w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości użytkownik wieczysty otrzymał już prawo do faktycznego dysponowania nieruchomością, jak gdyby był jej właścicielem, z chwilą ustanowienia tego prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości.
Przepis art. 7 ust. 1 ustawy o VAT stanowi bowiem, że przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Okoliczności faktyczne przedmiotowej sprawy świadczą, że przeniesienie na użytkownika wieczystego prawa do rozporządzania nieruchomością jak właściciel nastąpiło już w chwili objęcia przez użytkownika prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości.
Użytkownik wieczysty przedmiotowej nieruchomości (H. sp. z o.o.) nabył prawo użytkowania wieczystego, a zatem w sensie ekonomicznym nabył już prawo do dysponowania gruntem jak właściciel.
Sprzedaż nieruchomości wieczystemu użytkownikowi w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, będąca w istocie przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływa natomiast na „władztwo rzeczy”, które użytkownik ten już uzyskał w momencie objęcia prawa użytkowania wieczystego i nie może być traktowane jako sprzedaż tego samego towaru.
Zatem sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie może być traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości, bowiem nie została spełniona dyspozycja art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w opisanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W świetle przepisów art. 7 ust. 1 pkt 6 ustawy o VAT doszło już do dostawy tej nieruchomości na rzecz wieczystego użytkownika.
W związku z powyższym sprzedaż nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego, będąca w istocie przekształceniem prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływa natomiast na „władztwo rzeczy”, które użytkownik wieczysty uzyskał już i nie może być traktowana jako sprzedaż tego samego towaru.
Reasumując, planowana przez gminę sprzedaż prawa własności nieruchomości gruntowej na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wieczystemu użytkownikowi, na rzecz którego prawo wieczystego użytkowania działki zostało ustanowione nie będzie stanowić dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i pozostaje poza zakresem ustawy o VAT.
Należy jednak zwrócić uwagę, że wprawdzie czynność zbycia gruntu będącego wcześniej przedmiotem użytkowania wieczystego, dla którego prawo to ustanowiono nie podlega opodatkowaniu jako ponowna dostawa towaru, ani żadna inna czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż jest to kontynuacja dokonanej już dostawy towarów, to jednak kwota należna za sprzedaż prawa własności działki będzie podlegać opodatkowaniu jako element ceny za dostawę tej działki.

Sprzedaż nieruchomości wieczystemu użytkownikowi w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, będąca w istocie przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, nie wpływa natomiast na „władztwo rzeczy”, które użytkownik ten już uzyskał w momencie objęcia prawa użytkowania wieczystego i nie może być traktowane jako sprzedaż tego samego towaru.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy o VAT podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.
Wszystkie zatem kwoty należne gminie od H. sp. z o.o. z tytułu dostawy działki (czy to pobrane na etapie ustanowienia i trwania prawa użytkowania wieczystego czy pobrane za sprzedaż (przekształcenie) prawa własności) podlegają opodatkowaniu na zasadach i według stawki VAT jaka obowiązywała w momencie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego.

Aneta Podgajna

PODSTAWA PRAWNA:
– Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2020, poz. 106)

SPIS TREŚCI

Wydawca: SKIBNIEWSKI MEDIA, Warszawa