Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność gruntów komercyjnych – nowe obowiązki samorządów!
ANALIZY I KOMENTARZE - SAS 5 / 2023
Nowelizacja ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
31 sierpnia 2023 r. weszły w życie przepisy ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw, nowelizujące ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej również jako: u.g.n) poprzez dodanie do jej treści między innymi Działu VIa, zatytułowanego jako „Przepisy epizodyczne dotyczące roszczenia o sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego”.
Jak wskazuje tytuł dodanego Działu VIa, zawarte w nim artykuły stanowią przepisy epizodyczne, na podstawie których określonej grupie użytkowników wieczystych przyznane zostało roszczenie, uprawniające ich do wystąpienia w ściśle określonym przedziale czasowym z żądaniem sprzedaży na ich rzecz nieruchomości gruntowych, oddanych im w użytkowanie wieczyste. Mianowicie, zgodnie z nowo dodanym art. 198g ust. 1 u.g.n., użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw może wystąpić z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz.
Zamieszczenie w ustawie o gospodarce nieruchomościami rozwiązania, przyznającego określonej grupie użytkowników wieczystych roszczenie, uprawniające ich do wystąpienia z żądaniem sprzedaży na ich rzecz nieruchomości gruntowych oddanych im w użytkowanie wieczyste, stanowiło realizację zasadniczego celu projektu ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw, jakim jest stopniowa eliminacja użytkowania wieczystego. Należy jednak wskazać, iż w przeciwieństwie do koncepcji uwłaszczenia ex lege, rozwiązania zawarte w dodanym dziale ustawy o gospodarce nieruchomościami gwarantują użytkownikowi wieczystemu swobodę podjęcia decyzji o zawarciu umowy, zarówno w procedurze cywilnej (art. 32 u.g.n.), jak i w ramach przyznanego epizodycznie roszczenia (art. 198g ust. 1 u.g.n.).
Z analizy treści art. 198g u.g.n. wynika, iż w skład grupy, której przyznano omawiane roszczenie, wchodzą użytkownicy wieczyści, którzy wykonali zobowiązanie określone w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, a sama nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste przed dniem 1 stycznia 1998 r. Przy czym prawo do wystąpienia z przedmiotowym roszczeniem przysługiwać będzie jedynie w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy nowelizującej ustawę o gospodarce nieruchomościami, tj. od dnia 31 sierpnia 2023 r. Jednocześnie zaznaczyć należy, iż art. 198g ust. 2 u.g.n. przewiduje szereg sytuacji, w których roszczenie o sprzedaż nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych nie będzie im przysługiwać. Mianowicie żądanie sprzedaży, o którym mowa w art. 198g ust. 1 u.g.n., przysługiwać nie będzie:
- jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r.;
- jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste;
- w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich (Dz.U. z 2022 r. poz. 1624 oraz z 2023 r. poz. 261);
- jeżeli grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego w rozumieniu art. 2 pkt 5 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych;
- w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej.
Ponadto zaznaczyć należy, iż zgodnie z art. 198g ust. 3 u.g.n. nie zawiera się umowy sprzedaży nieruchomości, o której mowa w art. 198g ust. 1, jeżeli toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
Abstrahując od wskazanych powyżej kwestii, niniejszym nadmienić należy także, iż przepisy dodanego Działu VIa ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, oprócz przyznania praw użytkownikom wieczystym, nakładają również szereg obowiązków na właścicieli nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste, a więc również na jednostki samorządu terytorialnego, w tym gminy. Najważniejszym z obowiązków nałożonych na jednostki samorządu terytorialnego jest obowiązek uwzględniania roszczeń, kierowanych na podstawie art. 198g ust. 1 u.g.n. przez użytkowników wieczystych nieruchomości gruntowych, stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego pod warunkiem, iż w konkretnej sprawie nie zachodzą okoliczności, z których wynika, że użytkownikowi wieczystemu żądanie sprzedaży nie przysługuje (art. 198g ust. 2 u.g.n.) albo zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości jest niemożliwe (art. 198g ust. 3 u.g.n.). Z treści art. 198g ust. 1 u.g.n. jednoznacznie wynika bowiem, iż uwzględnienie roszczenia, skierowanego przez użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, nie zostało uzależnione od zgody właściciela nieruchomości. Dlatego też w przypadku zasadności roszczenia, właściciel nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste, obowiązany jest do uwzględnienia roszczenia skierowanego przez jej użytkownika wieczystego oraz zastosowania procedury uregulowanej w przepisach Działu VIa ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Ponadto wśród przepisów Działu VIa ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami znalazł się art. 198h u.g.n., określający sposób ustalenia ceny nieruchomości gruntowej, zbywanej na rzecz jej użytkownika wieczystego na podstawie przepisów przedmiotowego działu, odmiennie określający zasady ustalania ceny w zależności, czy nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa czy też własność jednostki samorządu terytorialnego, a także art. 198k u.g.n. określający zasady udzielania bonifikaty od ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu, który również odmiennie określa zasady udzielenia bonifikaty w zależności, czy nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa czy też własność jednostki samorządu terytorialnego.
Podkreślić jednak należy, iż wskazane powyżej artykuły znajdą zastosowanie wyłącznie w sytuacji, gdy użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej wystąpi w stosunku do jej właściciela z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz. Natomiast w art. 198i u.g.n. ustawodawca nałożył na organy jednostek samorządu terytorialnego obowiązek, który musi zostać zrealizowany niezależnie od wystąpienia przez użytkownika wieczystego z roszczeniem przyznanym na mocy art. 198g u.g.n. Mianowicie, zgodnie z art. 198i ust. 1 u.g.n., odpowiednia rada albo sejmik w terminie 4 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw określi, w drodze uchwały, szczegółowe warunki sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych albo zobowiąże, w drodze uchwały, organ wykonawczy do indywidualnego określania tych warunków w drodze zarządzenia. Jednocześnie, najprawdopodobniej w celu zapobieżenia sytuacji, w której uwzględnianie roszczeń opartych na podstawie 198g ust. 1 u.g.n. będzie opóźnione w wyniku niepodjęcia uchwał, o których mowa w przytoczonym powyżej art. 198i ust. 1 u.g.n., w ustępie drugim przedmiotowego artykułu ustawodawca wskazał, iż w razie niepodjęcia wyżej wymienionych uchwał w zakreślonym terminie, należy odpowiednio stosować przepis art. 198h ust. 1 u.g.n., normujący zasady ustalania ceny nieruchomości gruntowych, stanowiących własność Skarbu Państwa. Przy czym podkreślić należy, iż nie ulega wątpliwości, że treść art. 198i ust. 2 u.g.n. nie będzie stanowić usprawiedliwienia dla organów jednostek samorządu terytorialnego, które nie podejmą w zakreślonym terminie uchwały, określającej szczegółowe warunki sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych, albo uchwały zobowiązującej organ wykonawczy do indywidualnego określania tych warunków w drodze zarządzenia. Z treści art. 198i ust. 1 u.g.n. jednoznacznie wynika, iż podjęcie wskazanych w nim uchwał stanowić ma realizację ustawowo nałożonych obowiązków, dlatego też organy jednostek samorządu terytorialnego obowiązane są do ich zrealizowania w ustawowo zakreślonym terminie.
Na zakończenie należy także wskazać, iż stosownie do treści art. 198l u.g.n. przepisy Działu VIa ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, stosuje się z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej. Udzielenie pomocy publicznej wymaga spełnienia warunków udzielenia pomocy de minimis, określonych we właściwych przepisach prawa Unii Europejskiej dotyczących pomocy de minimis.
Łukasz Żurowski
Aplikant radcowski
w Kancelarii Prawnej Filipek & Kamiński
