Wzrost wartości nieruchomości
TEMAT MIESIĄCA - SAS 2 / 2012
Stosownie do treści art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej upzp), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, to wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Stawki procentowe, na podstawie których ustala się opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, stanowią obligatoryjny element miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 15 ust. 2 pkt 12 upzp).
Mocą art. 37 ust. 4 upzp do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4, odpowiednie zastosowanie znajduje art. 37 ust. 3 upzp stanowiący, że roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Nadmienić należy, że art. 36 ust. 3 upzp przewiduje roszczenie odszkodowawcze, gdy w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość.
Zgodnie z art. 29 ust. 1 upzp uchwała rady gminy w sprawie uchwalenia planu miejscowego obowiązuje od dnia wejścia w życie w niej określonego, jednak nie wcześniej
niż po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia w dzienniku urzędowym województwa. Pomiędzy podjęciem przez radę gminy uchwały przyjmującej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianę, a wejściem w życie takiej uchwały, zawsze więc istnieć będzie pewien odstęp czasowy.
Chociaż warunkiem uzyskania mocy obowiązującej przez przepisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest jego wejście w życie, to literalna wykładnia powołanych wyżej uregulowań prowadzi do wniosku, że wzrost wartości nieruchomości, skutkujący obowiązkiem uiszczenia tzw. renty planistycznej, ustawodawca powiązał nie z wejściem w życie stosownej uchwały, a z wcześniejszym zdarzeniem, mianowicie podjęciem tej uchwały. Należy bowiem wskazać, że art. 36 ust. 4 upzp operuje pojęciem „uchwalenia” lub „zmiany” miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy art. 37 ust. 3 upzp odwołuje się do „obowiązywania” uchwalonego planu, bądź dokonanej zmiany. Nie sposób zaś zakładać, że intencją racjonalnego ustawodawcy było nadanie tego samego znaczenia różnym pojęciom, użytym w dwóch sąsiednich przepisach tej samej ustawy, odnoszących się do tej samej instytucji prawnej.
Rozwiązanie normatywne, wiążące wzrost wartości nieruchomości z uchwaleniem planu miejscowego, a nie z jego wejściem w życie, wydaje się zresztą uzasadnione uwarunkowaniami ekonomicznymi. Trzeba wszakże mieć na uwadze, że procedura planistyczna jest jawna, odbywa się z udziałem społeczeństwa, a projekt planu wykładany jest do publicznego wglądu. Uchwała przyjmująca plan - poza ogłoszeniem w dzienniku urzędowym województwa - podlega również publikacji na stronie internetowej gminy.
Jeżeli zatem w projekcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zakładane jest przeznaczenie nieruchomości, które spowoduje wzrost jej wartości, to wzrost ten nastąpi już z chwilą zakończenia procedury planistycznej, poprzez podjęcie uchwały zatwierdzającej plan miejscowy, a nie dopiero z datą wejścia planu w życie. Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 23 listopada 2007 r. sygn. akt II SA/Kr 965/06 „[…] Wejście w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego od momentu jego uchwalenia jest zdarzeniem przyszłym, ale pewnym (…)”. Strony transakcji zbycia nieruchomości już od momentu przyjęcia uchwały zatwierdzającej plan miejscowy znają więc postanowienia planu o nowym przeznaczeniu nieruchomości, które po ogłoszeniu w dzienniku urzędowym województwa i upływie vacatio legis zaczną kształtować sposób wykonywania prawa własności. Mogą więc one uwzględnić nowe przeznaczenie nieruchomości, określając cenę nieruchomości.
WTEDY TRZEBA PŁACIĆ
Podsumowując, obowiązek uregulowania przez właściciela nieruchomości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstaje w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek, tj.:
- wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany,
- zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu, bądź dokonanej w nim zmiany.
Powyższe nie zmienia rzecz jasna faktu, że dopiero po wejściu w życie planu, obowiązujące stawki procentowe będą mogły stać się podstawą decyzji wójta (burmistrza, prezydenta miasta) ustalającej jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.
Michał Sułkowski
Podstawa prawna:
– Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.).
