Administrowanie nieruchomością wspólną
FUNKCJONOWANIE SAMORZĄDU - SAS 12 / 2011
PYTANIA SEKRETARZA MIASTA:
1. Czy gmina, która posiada udziały we wspólnocie mieszkaniowej (jest właścicielem ponad 60 mieszkań), ma prawną możliwość zawrzeć dodatkową umowę na administrowanie jej lokalami mieszkalnymi w tej wspólnocie (oprócz umowy, którą zawarł już zarząd wspólnoty) i oprócz zaliczki na poczet zarządzania nieruchomościami wspólnymi uiszczać dodatkową opłatę za administrowanie jej lokalami we wspólnocie?
2. Czy spółka, która powstała z przekształcenia zakładu budżetowego powinna dokonać zmiany w aktach notarialnych zawartych ze wspólnotami mieszkaniowymi czy też może posługiwać się tzw. „następstwem prawnym” w stosunku do zakładu budżetowego?
ODPOWIEDŹ PRAWNIKA:
Według przepisu art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
Zgodnie zaś z art. 33 ww. ustawy, w razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy stosuje się odpowiednio przepisy rozdziału IV powołanej na wstępie ustawy.
POWIERZENIE ZARZĄDU
Powierzenie zarządu w trybie art. 18 analizowanej ustawy należy rozumieć w ten sposób, że zarząd ten polega na kierowaniu sprawami wspólnoty mieszkaniowej, reprezentacji na zewnątrz i w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali oraz na sprawowaniu czynności administracyjnych, czyli zarządzaniu nieruchomością wspólną w postaci:
- załatwiania bieżących spraw,
- pobierania zaliczek na koszty zarządu,
- opłacania bieżących należności,
- prowadzenia księgowości finansowej,
- zdawania sprawy ze swej działalności na forum zebrania właścicieli.
W konsekwencji zarządca, któremu powierzono zarządzanie nieruchomością wspólną, ma wyłącznie kompetencje wykonawcze (tak. A. Strzelczyk i A. Turlej „Własność lokali – komentarz”, Wyd. C.H. Beck, II wyd., str. 576 i nast.). Umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną zawierana jest przez zarząd reprezentujący wspólnotę mieszkaniową. W ramach tej umowy zarządca nie może domagać się zawarcia odrębnej umowy z właścicielami poszczególnych lokali mieszkalnych, wchodzących w skład określonych wspólnot mieszkaniowych. Gmina, jako właściciel określonych lokali mieszkalnych, wykonuje swoje obowiązki i reprezentowana jest zgodnie z przepisami ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy Kodeks cywilny.
SKUTKI PRAWNE UMOWY O ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIĄ WSPÓLNĄ
W kwestii skutków prawnych umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną istnieje spór w literaturze przedmiotu. Część autorów zakłada dalsze funkcjonowanie organów wspólnoty w postaci zarządu i zebrania właścicieli (tak. A. Doliwa, Prawo mieszkaniowe, str. 724), inni uznają, że wówczas zarządca nieruchomości samodzielnie wykonuje kompetencje zarządu wspólnoty w zakresie zwykłego zarządu. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej zostaje zastąpiony przez zarządcę (osobę fizyczną lub prawną), natomiast zebranie właścicieli lokali działa na ogólnych zasadach, czyli podejmuje uchwały w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu (tak. R. Strzelczyk ... op. cyt.).
Od powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w rozumieniu art. 33 ustawy o własności lokali, należy odróżnić zlecenie administrowania wspólnotą mieszkaniową (zarządzania nieruchomością wspólną). Od kilku lat wykształciła się praktyka zawierania umów o zarządzanie nieruchomością wspólną (administrowanie wspólnotą mieszkaniową) z licencjonowanymi zarządcami. Organ wspólnoty, jakim jest zarząd, nie przestaje sprawować wówczas swoich funkcji, a jedynie zleca wykonywanie poszczególnych czynności w zakresie zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Zawarcie umowy zarządzania nieruchomością wspólną z licencjonowanym zarządcą należy traktować jako czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, na którą wymagana jest zgoda właścicieli lokali w formie uchwały udzielającej jednocześnie pełnomocnictwa do zawarcia takiej umowy (art. 22 ust. 2).
W niniejszym przypadku gmina, jako właściciel 60 lokali mieszkalnych, dysponuje określonym udziałem w nieruchomości wspólnej. Lokale mieszkalne stanowią własność gminy i ta może oczywiście, na ogólnych zasadach, zlecić wykonywanie przysługujących jej praw określonemu podmiotowi, w zakresie pobierania czynszu najmu, egzekucji należnych jej należności itp.
Jeżeli jednak gmina może wykonywać te czynności poprzez swoich pracowników, to zlecenie tych czynności nie znajduje uzasadnienia, przede wszystkim ekonomicznego. Administrowanie lokalami komunalnymi nie mieści się w administrowaniu nieruchomością wspólną.
Opłaty, które gmina ponosi z tytułu administrowania nieruchomością wspólną wspólnot, w których gmina jest członkiem, powinny pokrywać wszystkie koszty z tym związane i brak jest prawnego uzasadnienia domagania się w ramach tego administrowania zawarcia przez gminę dodatkowej umowy. Gmina we wspólnocie, w której ma udział mniejszy niż 50 %, ma takie same prawa i obowiązki, jak pozostali członkowie wspólnoty, odpowiednie do posiadanego przez nią udziału w tej wspólnocie.
Błędne jest również rozliczanie obciążeń poszczególnych członków wspólnoty w oparciu o 1 m2 powierzchni lokali. Przyjęte rozwiązanie jest sprzeczne z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali, który stanowi, że podstawą wszelkich rozliczeń powinna być wysokość udziałów, przypadająca poszczególnym właścicielom lokali.
CZY KONIECZNE ZMIANY W AKTACH NOTARIALNYCH?
W przypadku, gdy z uchwały Rady Miejskiej o likwidacji Miejskiego Zakładu Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej wynika, że Spółka z o.o., która powstała z przekształcenia tego zakładu budżetowego, stała się stroną wszystkich umów, w miejsce dotychczasowego Zakładu, to wówczas nie jest konieczna zmiana umów, których stroną był ten Zakład, polegająca na wpisaniu Spółki z o.o. w miejsce zlikwidowanego Zakładu. Powyższe nie wyłącza istniejących regulacji w tym przedmiocie w zakresie odpowiedzialności gminy za zobowiązania Zakładu, jako jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej.
Oczywiście dla przejrzystości istniejących stosunków prawnych, aby rozwiać mogące powstać w tym zakresie wątpliwości czy spory, wskazane jest dokonanie stosownych zmian w zawartych umowach, polegających na zastąpieniu jednej ze stron tych umów, tj. byłego Zakładu Gospodarki Komunalnej
i Mieszkaniowej w powstałą z jego przekształcenia Spółkę z o.o., której jedynym udziałowcem jest gmina.
Sławomir Pyźlak
