Prawo użytkowania przedmiotowej nieruchomości
FUNKCJONOWANIE SAMORZĄDU - SAS 3 / 2012
PYTANIE SPECJALISTY:
16.09.1985 r. osoby fizyczne aktem notarialnym przekazują na rzecz Skarbu Państwa działkę o powierzchni 0,0400 m2. 16.11.1987 r. decyzją naczelnika gminy powyższa działka zostaje przekazana w użytkowanie na czas nieokreślony gminnej spółdzielni.
Podstawa prawna przy wydaniu decyzji jest następująca:
Art. 104 kpa oraz art. 3, 4, ust. 1 i 2, ust. 1, 47 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (DZ. U Nr 22 poz.99) ust. 1 i 3 rozp. RM z dnia 15 września 1985 r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu oddawania w zarząd oraz użytkowanie nieruchomości państwowych, przekazanie tych nieruchomości między państwowymi jednostkami organizacyjnymi i dokonania rozliczeń z tego tytułu (Dz. U. Nr 47 poz. 241) § 1,2 i 3 uchwały nr X/69/85 WRN w Zielonej Górze z dnia 28.10.1985 r. w sprawie zasad ustalania cen gruntów państwowych niezabudowanych i znajdujących się pod zabudową oddanych w zarząd, użytkowanie, użytkowanie wieczyste oraz sprzedawanych (Dz. Rz. Woj. Zielonogórskiego nr 11 poz.321).
Działkę przekazano z przeznaczeniem na budowę sklepu, określono również wysokość opłaty rocznej na 1,5 % obowiązującej ceny gruntów. Pierwsza opłata stanowiła 60-krotną wartość opłaty rocznej płatną w przeciągu 30 dni od dnia, w którym decyzja staje się ostateczna. W razie niedotrzymania terminu płatności należność z tytułu opłat za użytkowanie podlega przymusowemu ściągnięciu wraz z odsetkami. Wysokość opłaty mogła być aktualizowana raz na 5 lat. Przekazanie nieruchomości następowało na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego. 11.05.1995 r. działka ta decyzją wojewody została przekazana na rzecz gminy. W księdze wieczystej prowadzonej dla działki nie jest ujawniona powyższa decyzja, nie ujawniono również istniejącego sklepu. W 2008 r. GS złożył wniosek o sprzedaż działki. Sporządzono operat szacunkowy w celach sprzedaży w trybie bezprzetargowym, GS jednak wycofał się z kupna tej działki, ponieważ uznał, że cena jej jest zbyt wysoka. Latem br. do wójta gminy wystąpił wieloletni dzierżawca z wnioskiem o sprzedaż w trybie bezprzetargowym przedmiotowej działki. Stwierdził, że jest właścicielem budynku – sklepu, na dowód czego przedstawił fakturę oraz dowód wpłaty należności. Przy sprzedaży nie sporządzono aktu notarialnego.
GS nie dokonuje płatności za korzystanie z działki od kilku lat. Gmina zamierza sprzedać grunt, lecz posiadamy wiele wątpliwości.
- Na podstawie jakich przepisów pozbawić GS prawa użytkowania działki?
- Gdyby GS złożył wniosek o sprzedaż gruntu pod sklepem i chciałby skorzystać z prawa pierwokupu, czy swoje prawa mógłby cesją przekazać na rzecz nowego właściciela sklepu?
- Czy GS sprzedając sklep nie powinien sporządzić aktu notarialnego?
- Czy na podstawie wspomnianego operatu szacunkowego można naliczyć dla GS-u zaległe opłaty za użytkowanie?
ODPOWIEDŹ PRAWNIKA:
Użytkowanie ustanowione na rzecz niepaństwowych osób prawnych na podstawie ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości jest ograniczonym prawem rzeczowym. Przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) w sposób wyraźny nadały użytkowaniu walor instytucji prawa cywilnego (tak. SN w wyroku z dnia 06.07.2000 r., sygn. V CKN 988/00, Lex nr 52567).
Zgodnie z art. 204 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, spółdzielni, związkowi spółdzielczemu oraz innym osobom prawnym, które w dniu 5 grudnia 1990 r. były użytkownikami gruntów, stanowiących własność Skarbu Państwa lub gminy, przysługuje roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntu oraz o przeniesienie własności znajdujących się na nim budynków, innych urządzeń i lokali.
W takim przypadku zawarcie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje bez przetargu (ust. 2). Roszczenia, o których wyżej mowa, wygasły, jeżeli wnioski w tej sprawie nie zostały złożone do dnia 31 grudnia 1996 r. (ust. 5). Jeżeli zatem niniejsza spółdzielnia, do dnia 31 grudnia 1996 r., nie złożyła wniosku w tym przedmiocie, to wygasło przysługujące jej roszczenie w tym zakresie.
Mając na uwadze powyższe nie ulega zatem wątpliwości, że GS przysługuje prawo użytkowania przedmiotowej nieruchomości.
Użytkowanie jest prawem rzeczowym z grupy ograniczonych praw rzeczowych, które uregulowane jest w przepisach tytułu III Kodeksu cywilnego (art. 244 i nast.). Prawo użytkowania jest ściśle związane z osobą użytkownika. Konsekwencją osobistego charakteru użytkowania jest jego niezbywalność (254 k.c.), bez względu na to, czy użytkownikiem jest osoba fizyczna, czy też osoba prawna.
Przepis art. 255 k.c. stanowi, że użytkowanie wygasa na skutek niewykonywania przez lat dziesięć. Dotyczy to również użytkowania ustanowionego niegdyś w trybie decyzji administracyjnej (vide wyrok SN z 25.06.1998 r., sygn. III CKN 566/97, opubl. OSN 199, nr 1, poz. 17). Długotrwałe (dziesięcioletnie) zaniechanie korzystania z uprawnień użytkownika powoduje wygaśnięcie ex lege prawa użytkowania. Należy zwrócić jednak uwagę, że użytkownik nie jest zobligowany do osobistego wykonywania prawa użytkowania. Zatem oddanie rzeczy w najem, dzierżawę lub użyczenie nie może być potraktowane jako niewykonywanie prawa użytkowania (por. E. Gniewek, „System Prawa Prywatnego, tom 4 – Prawo rzeczowe”, Wyd. C.H. Beck 2007, str. 377 i nast.).
Użytkowanie wygasa ponadto, jeżeli uprawniony (użytkownik) zrzeknie się tego prawa, składając stosowne oświadczenie w tym przedmiocie właścicielowi rzeczy obciążonej (art. 246 § 1 k.c.). Ostatnim przypadkiem wygaśnięcia prawa użytkowania jest przejście tego prawa na właściciela rzeczy obciążonej (w tym przypadku właściciela nieruchomości) albo w przypadku nabycia przez użytkownika prawa własności do rzeczy (nieruchomości) obciążonej (na której ustanowione jest użytkowanie).
PRAWO UŻYTKOWANIA PRZYSŁUGUJE NADAL GS
W niniejszej sprawie nie wystąpił żaden z ww. przypadków, co oznacza, że prawo użytkowania przysługuje dotychczasowemu użytkownikowi.
Właścicielem przedmiotowej nieruchomości jest gmina. Zgodnie z zasadą supreficies solo cedit, zawartą w art. 46 § 1 k.c., budynki stanowią własność właściciela gruntu, na której znajdują się budynki, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej (budynek stanowi odrębną od gruntu nieruchomość tzw. nieruchomość budynkową). Taka sytuacja nie występuje w niniejszej sprawie. Oznacza to, że właścicielem zarówno gruntu, jak i budynku znajdującego się na tym gruncie jest gmina. W niniejszej sprawie niemożliwe było zbycie samego budynku, a tym bardziej przez użytkownika, który nie był jego właścicielem. Tym samym w niniejszej sprawie doszło co najwyższej do sprzedaży przez GS nakładów poczynionych na nieruchomości. Forma aktu notarialnego, zastrzeżona w art. 158 k.c. dotyczy przeniesienia własności nieruchomości, a ponieważ w niniejszej sprawie nie doszło do przeniesienia prawa własności nieruchomości, to nie była ona obowiązkowa.
Zwrócić należy ponadto uwagę, że zgodnie z art. 263 k.c. po wygaśnięciu użytkowania użytkownik obowiązany jest zwrócić rzecz właścicielowi w takim stanie, w jakim powinna się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu użytkowania.
Zgodnie z art. 118 k.c., co do zasady, termin przedawnienia dla roszczeń o świadczenia okresowe, a za takie należy uznać opłaty z tytułu użytkowania, wynosi trzy lata. Oznacza to, że użytkownik może podnieść skuteczny zarzut przedawnienia co do roszczeń za okres dłuższy niż trzy lata.
Aktualizacja opłaty nie może nastąpić z mocą wsteczną, a jedynie w danym roku, ze skutkiem od roku następnego.
Zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, operat szacunkowy może być wykorzystany dla celu, na który został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia.
Dzierżawcy nie przysługuje prawo nabycia przedmiotowej nieruchomości w trybie bezprzetargowym, ponieważ nie dzierżawił tej nieruchomości od gminy, a jedynie od jej użytkownika.
Sławomir Pyźlak
Podstawa prawna:
– Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.),
– Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.)
