Czy można odpracować zaległość czynszową?
FINANSE SAMORZĄDU - SAS 3 / 2012
PYTANIE SEKRETARZA MIASTA:
Zakład Gospodarki Mieszkaniowej (zwany dalej ZGM), będący jednostką budżetową miasta, boryka się z windykacją należności związanych z używaniem nieruchomości komunalnych, a także z tytułu zapłaty odszkodowania wskazanego w art. 18 ustawy z dn. 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie Kodeksu cywilnego. Dlatego też zamierzamy wdrożyć procedury umożliwiające dłużnikom odpracowanie powstałych zaległości z tytułu najmu lub odszkodowania. Kodeks cywilny w art. 659 § 2 przewiduje, że „Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju”. W gospodarce budżetowej podstawą jest wykonanie kasowe, co wynika z przepisów ustaw o finansach publicznych i o dochodach jednostek samorządu terytorialnego oraz z rozporządzeń Ministra Finansów.Czy w sferze budżetowej może nastąpić zamiana oznaczenia czynszu z pieniądza na świadczenie innego rodzaju, np. w przypadku zaległości czynszowych mieszkańców? Jeśli tak, to jak należy tego dokonać? „Świadczeniem innego rodzaju” w przypadku ZGM ma być „odpracowanie”, ale nie jako zatrudnienie (umowa o pracę, umowa zlecenia czy umowa o dzieło) względnie umowa z osobą prowadzącą działalność gospodarczą, lecz „świadczenie rzeczowe” – drobne prace porządkowe i usługowe – poprzedzone „aneksem do umowy najmu” oraz nową „umową dotyczącą spłaty zadłużenia w formie świadczenia rzeczowego”.Jak dokonać w księgach rachunkowych zamiany oznaczenia czynszu? Czynsz oznaczony w pieniądzu (odpis należności?) na świadczenie rzeczowe („przypis”?) - jeśli tak, to jak?
ODPOWIEDŹ PRAWNIKA:
W pytaniu zawarte są w rzeczywistości dwa odrębne pytania:
– pytanie nr 1 dotyczy kwestii problematyki prawnej związanej ze „stykiem” sfer prawa cywilnego i publicznego,
– pytanie nr 2 dotyczy kwestii rachunkowości jednostek, które łączą się jednak ze sobą o tyle, że treść odpowiedzi na pytanie nr 1 determinuje zakres treści odpowiedzi na pytanie nr 2.
ODPOWIEDŹ 1:
Na przestawioną w pytaniu kwestię można spojrzeć z punktu widzenia prawa cywilnego i z punktu widzenia prawa publicznego (administracyjnego i finansowego). Rozpatrując kwestię z cywilistycznego punktu widzenia, zauważyć należy co poniżej. W pytaniu odwołano się do treści art. 659 kodeksu cywilnego. Zgodnie z powołanym przepisem art. 659 § 1 i § 2 kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Z treści zatem powyższego przepisu prawa wynika, że wynajmujący jest zobowiązany do zapłaty czynszu najemcy, przy czym zapłata może być oznaczona w innego rodzaju świadczeniach niż tylko pieniądze.
Zauważyć przy tym należy równocześnie, że stosownie do treści art. 453 kodeksu cywilnego, jeżeli dłużnik w celu zwolnienia się z zobowiązania spełnia za zgodą wierzyciela inne świadczenie, zobowiązanie wygasa.
W prawie cywilnym instytucja ta nazywana jest świadczeniem zamiast wykonania (datio in solutum). Ma ona na celu doprowadzenie do wygaśnięcia istniejącego już uprzednio pomiędzy stronami zobowiązania (tu: czynsz) poprzez spełnienie przez dłużnika świadczenia innego niż określone w treści umowy, która została zawarta na początku. W takim przypadku dojdzie do wygaśnięcia zobowiązania, tak jak gdyby wygasło przez umówione wcześniej wykonanie (tu: zapłatę czynszu). Dojdzie zatem do zaspokojenia wierzyciela, z tymże w innej formie, niż była uprzednio planowana
Z cywilistycznego punktu widzenia powyższe rozwiązanie prawne problemu jest jak najbardziej prawidłowe i słuszne. W dobrze pojętym interesie wierzyciela leży bowiem uzyskanie zaspokojenia swoich roszczeń, i jest oczywistym, że korzystniejszym jest uzyskanie jakiegokolwiek zaspokojenia, niż żadnego.
O ile przedstawione rozwiązanie cywilistyczne nie jest obarczone wadą, to równocześnie nie można nie wziąć pod uwagę oceny omawianej sytuacji z punktu widzenia prawa publicznego.
ŹRÓDŁA DOCHODÓW WŁASNYCH GMINY
Zgodnie z ustawą o dochodach jednostek samorządu terytorialnego, źródłami dochodów własnych gminy są:
- wpływy z podatków:
– od nieruchomości,
– rolnego,
– leśnego,
– od środków transportowych,
– dochodowego od osób fizycznych, opłacanego w formie karty podatkowej,
– od spadków i darowizn,
– od czynności cywilnoprawnych;
- wpływy z opłat:
– skarbowej,
– targowej,
– miejscowej, uzdrowiskowej i od posiadania psów,
– eksploatacyjnej - w części określonej w ustawie z dnia 4 lutego 1994 r. - Prawo geologiczne i górnicze,
– innych stanowiących dochody gminy, uiszczanych na podstawie odrębnych przepisów;
- dochody uzyskiwane przez gminne jednostki budżetowe oraz wpłaty od gminnych zakładów budżetowych;
- dochody z majątku gminy;
- spadki, zapisy i darowizny na rzecz gminy;
- dochody z kar pieniężnych i grzywien określonych w odrębnych przepisach;
- 5% dochodów uzyskiwanych na rzecz budżetu państwa w związku z realizacją zadań z zakresu administracji rządowej oraz innych zadań zleconych ustawami, o ile odrębne przepisy nie stanowią inaczej;
- odsetki od pożyczek udzielanych przez gminę, o ile odrębne przepisy nie stanowią inaczej;
- odsetki od nieterminowo przekazywanych należności stanowiących dochody gminy;
- odsetki od środków finansowych gromadzonych na rachunkach bankowych gminy, o ile odrębne przepisy nie stanowią inaczej;
- dotacje z budżetów innych jednostek samorządu terytorialnego;
- inne dochody należne gminie na podstawie odrębnych przepisów.
W przypadku wynajmowanych lokali, lokale te należą do zasobu mieszkaniowego gminy, co oznacza, że gmina jest ich właścicielem i wpływy z najmu należą do katalogu dochodów własnych gminy. Brak wpłat przez najemców powoduje, że następuje rzeczywiste zmniejszenie wpływów do budżetu gminy, a w efekcie realne zmniejszenie środków finansowych, którymi gmina dysponuje. Środki te, z kolei, mogłyby być przeznaczone na realizację zadań własnych gminy, takich jak np.: sprzątanie i odśnieżanie gminnych chodników, dbanie o gminną zieleń albo choćby remontowanie lokali należących do zasobu lokalowego gminy. Całkowicie zatem zrozumiałym i racjonalnie uzasadnionym jest dążenie pytającego do uzyskania – mówiąc potocznie – „czegokolwiek” od dłużników, niż „niczego”, szczególnie jeśli faktyczne wykonanie określonych prac przez dłużników, z jednej strony skutkowałoby zmniejszeniem obciążających ich długów, zaś z drugiej strony pozwoliłoby na choćby częściowe realizowanie w tej formie zadań własnych gminy.
Mając na uwadze powyższe nie należy jednak tracić z pola widzenia słusznie podnoszonej w pytaniu okoliczności, że w gospodarce budżetowej podstawą jest wykonanie kasowe, co wynika z przepisów ustaw o finansach publicznych i o dochodach jednostek samorządu terytorialnego oraz z rozporządzeń Ministra Finansów. Zauważyć przy tym należy, że może nie tyle chodzi o rozliczenie zwane „kasowym”, co o okoliczność, że obowiązujące przepisy prawa nie przewidują możliwości uzyskiwania wpływów przez gminę w innej formie, niż pieniądze, niezależnie od formy płatności (przelew, wpłata w kasie urzędu czy u inkasenta).
Nie można np. zapłacić podatku od nieruchomości „w naturze”, czyli dostarczając do urzędu gminy kurczaki, czy kozę.
W świetle powyższego zasugerować można rozwiązanie polegające nie na świadczeniu pracy w miejsce zapłaty, a na rozliczeniu wzajemnych roszczeń wyrażonych w pieniądzu poprzez potrącenie.
GMINA MOŻE ZLECIĆ ODŚNIEŻANIE, MALOWANIE
Rozwiązanie to polega na tym, że gmina może zlecać zalegającym z zapłatą czynszu najmu najemcom różne proste prace do wykonania (sprzątanie, odśnieżanie, malowanie, utrzymanie zieleni itp.). Prace mogą być zlecane w formie cywilnoprawnej, np. w formie umowy o dzieło. Po wykonaniu na rzecz gminy pracy, dotychczasowy dłużnik gminy z uwagi na roszczenia o zapłatę z tytułu wykonanych prac staje się wierzycielem gminy. W tym momencie może dojść do rozliczenia w formie potrącenia wzajemnych wierzytelności pomiędzy gminą na najemcą.
Konstrukcja prawna potrącenia (kompensaty) została uregulowana w kodeksie cywilnym od art. 498 do art. 505.
WARUNKI DOKONANIA POTRĄCENIA
Stosownie do art. 498 kodeksu cywilnego, niezbędnymi warunkami dokonania potrącenia są:
- aby dwie osoby (strony) były jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami;
- przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze (lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku – tu ta możliwość nie może być brana pod uwagę),
- wymagalność obu wierzytelności
- możliwość dochodzenia obu wierzytelności przed sądem (lub przed innym organem państwowym).
Zauważyć przy tym należy, że w przypadku potrącenia na zasadach określonych w przepisach kodeksu cywilnego (art. 499), dokonuje się go w formie oświadczenia jednej ze stron (w tym przypadku uzasadnionym byłoby oświadczenie złożone przez pytającego) złożonego drugiej stronie. Brak jest przy składaniu oświadczenia obowiązku zachowania określonej, szczególnej formy takiego oświadczenia, aczkolwiek w przypadku omawianym w niniejszej odpowiedzi uzasadnionym wydaje się złożenie oświadczenia o potrąceniu w formie pisemnej zwykłej.
Konsekwencją faktyczną złożenia skutecznego oświadczenia o potrąceniu będzie umorzenie obu wierzytelności do wysokości wierzytelności niższej (art. 498 § 2 k.c.).
Ważnym przy tym jest, że oświadczenie o dokonaniu potrącenia ma moc wsteczną od chwili, kiedy potrącenie stało się możliwe (art. 499 kodeksu cywilnego).
W omawianym przypadku rozliczenie wierzytelności będzie swoistego rodzaju formą płatności, czyli nie spowoduje zakłóceń w sferze rozliczeń nazywanych przez pytającego „kasowymi”.
Dodatkowo zasygnalizować należy, że przed podjęciem decyzji o takiej, czy też innej formie „odpracowania” wierzytelności na rzecz gminy przed dłużników, przeanalizować należy również kwestie dotyczące sfery podatkowej, ubezpieczeniowej innych sfer prawa (np. może celowym i uzasadnionym byłoby ubezpieczenie „odpracowujących” na okoliczność nieszczęśliwych wypadków).
ODPOWIEDŹ 2:
W przypadku przyjęcia przez pytającego sugerowanej formy „odpracowania” nie wystąpi potrzeba zmiany w księgach rachunkowych oznaczenia czynszu. Czynsz nadal będzie oznaczony w pieniądzu. Natomiast wygaśnięcie zobowiązania w relacji gmina-najemca – najemca-gmina, jako wierzyciel-dłużnik i dłużnik-wierzyciel, nie pociągnie za sobą faktycznego przepływu środków finansowych przez rachunki bankowe i będzie jedynie operacją księgową, wskutek której wzajemne wierzytelności wygasną na zasadach opisanych powyżej.
Monika Truksa
