Podział nieruchomości quoad usum a prace budowlane
POSTĘPOWANIE ADMINISTRACYJNE - SAS 6/2012
PYTANIE SEKRETARZA:
Czy dokonanie podziału nieruchomości quoad usum przyznaje współwłaścicielom prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w zakresie użytkowanych przez nich części tej nieruchomości?
ODPOWIEDŹ PRAWNIKA:
Po dokonaniu podziału quoad usum każdy ze współwłaścicieli posiada samodzielne prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w odniesieniu do przyznanej mu w tym podziale części nieruchomości.
W myśl art. 206 Kodeksu cywilnego (zwanego dalej k.c.) każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.
Współwłaściciele mogą w umowie określić, inaczej niż to wynika z ustawy, sposób korzystania z rzeczy wspólnej. Przede wszystkim mogą oni wybrać taki sposób korzystania z rzeczy wspólnej, jaki im najbardziej odpowiada.
PODZIAŁ QUOAD USUM
W stosunku do nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności najczęściej zastosowanie znajduje tzw. podział quoad usum. Polega on na tym, że każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości wspólnej. Zgodę na podział quoad usum muszą wyrazić wszyscy współwłaściciele, gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. W razie braku zgody pomiędzy współwłaścicielami, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą na podstawie art. 199 k.c. żądać ustanowienia podziału quoad usum przez sąd (por. postanowienie SN z dnia 4 października 2002 r., III CKN 521/01, Lex nr 57227).
W wyniku podziału każdy współwłaściciel staje się posiadaczem prawa odrębnego korzystania z fizycznie wydzielonej części nieruchomości.
Należy jednak stanowczo podkreślić, że podział quoad usum nie oznacza zniesienia współwłasności i nie zmienia stosunków własnościowych, a wywołuje jedynie skutki prawne w sferze obligacyjnej. Wobec powyższego nasuwa się pytanie, czy przeprowadzenie podziału quoad usum jest równoznaczne z przyznaniem danemu współwłaścicielowi prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu ustawy Prawo budowlane (zwanej dalej Prawem budowlanym).
PRAWO DO DYSPONOWANIA NIERUCHOMOŚCIĄ NA CELE BUDOWLANE
Przypomnijmy, że zgodnie z art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Podkreślić trzeba, że posiadanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest elementem koniecznym do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Zgodnie bowiem z art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego, pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto pod rygorem odpowiedzialności karnej złożył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Gdyby więc uznać, że podział quoad usum nie kształtuje prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane współwłaściciela na indywidualnie użytkowanej przez niego części nieruchomości, to decydując się na przeprowadzenie robót budowlanych, wymagających pozwolenia na budowę, właściciel ten musiałby uzyskać na nie zgodę wszystkich współwłaścicieli.
Trzeba zatem wskazać, że podział quoad usum kształtuje pomiędzy współwłaścicielami nowy stosunek obligacyjny, który pozwala im na korzystanie z przyznanych im części nieruchomości z wyłączeniem innych współwłaścicieli. Tym samym spełniona zostaje przesłanka istnienia tytułu prawnego, od którego uzależnione jest również istnienie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Należy więc przyjąć, że po dokonaniu podziału quoad usum każdy ze współwłaścicieli posiada samodzielne prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w odniesieniu do przyznanej mu w tym podziale części nieruchomości (por. wyrok NSA z dnia 1 października 1991 r., sygn. akt IV SA293/91, wyrok WSA w Gdańsku z dnia 2 grudnia 2010 r., sygn. akt I SA/Gd 1064/10, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych).
Michał Pęczkowski
Podstawa prawna:
– Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U.1964 Nr 16, poz. 93 ze zm.)
– Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j.Dz.U.2003 Nr 207, poz. 2016 ze zm.).
