Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości w prawo własności
FUNKCJONOWANIE SAMORZĄDU - SAS 9 / 2011
PYTANIE WÓJTA GMINY:
Użytkownik wieczysty zwrócił się do wójta z wnioskiem o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości - o powierzchni 0,0851 ha, której tutejsza gmina jest właścicielem - w prawo własności, na podstawie ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2005 r. Nr 175, poz. 1459 ze zm.).Użytkownik wieczysty nabył prawo użytkowania tej nieruchomości (po dokonaniu podziału geodezyjnego) od gminnej spółdzielni, która pierwotną działkę o większej powierzchni użytkowała w celach handlowo–usługowych (piekarnia i sklep piekarniczy). Użytkownik wieczysty, tak samo jak poprzednik prawny tj. gminna spółdzielnia, od momentu nabycia prawa użytkowania wieczystego (tj. od 2001 r.) uiszcza opłaty roczne w wysokości 3% wartości gruntu. Co prawda w 2009 r. z chwilą aktualizacji przez gminę tej opłaty wniósł o zmianę stawki procentowej z 3% na 1 %, lecz wójt odmówił uwzględnienia zmiany stawki procentowej, a samorządowe kolegium odwoławcze oddaliło wniosek użytkownika wieczystego, utrzymując tym samym 3% stawkę opłaty rocznej. Przedmiotowa nieruchomość jest niezabudowana, a użytkownik wieczysty nie posiada pozwolenia na budowę.Zgodnie z przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, objęta wnioskiem nieruchomość położona jest na terenach o funkcji wiodącej:
tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej, w niewielkim fragmencie zalewowe. W związku z powyższym proszę o wydanie opinii prawnej, czy wnioskodawcy służy obligatoryjne prawo przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wyżej opisanej nieruchomości, na podstawie ustawy z dnia 29 lipca 2005 r.?
ODPOWIEDŹ PRAWNIKA:
Przepis art. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (Dz.U. Nr 175, poz. 1459 z późn. zm.) stanowi, że osoby fizyczne, będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych, mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
W przypadku nieruchomości niezabudowanych przekształceniu podlegają nieruchomości przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, ale tylko wówczas, gdy nie są dotychczas zabudowane (na inny cel niż mieszkaniowy). Nieruchomość zabudowana budynkiem przeznaczonym na cel inny niż mieszkaniowy nie będzie podlegała przekształceniu, nawet jeżeli jest obecnie przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową (vide wyrok NSA z 25.06.2009 r., sygn. I OSK 929/08, opubl. Lex nr 563310). W niniejszym przypadku przedmiotem wniosku o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności jest nieruchomość niezabudowana.
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 27 listopada 2008 r., sygn. akt I OSK 1676/07 (Lex nr 469391) uznał, że przy ustalaniu, czy grunt oddany w użytkowanie wieczyste jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową bądź pod zabudowę garażami, należy w pierwszej kolejności kierować się treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego w chwili wejścia w życie analizowanej ustawy, a więc w dniu 13 października 2005 r. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego fakt przeznaczenia nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową mieszaną (z możliwością lokalizacji obiektów handlowych) nie pozbawia przeznaczenia nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową (ta przede wszystkim jako wiodąca może być na niej realizowana). Zgodnie z art. 14 ust. 8 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego. Tym samym plan ten ma decydujące znaczenie w przeznaczeniu danej nieruchomości. Wysokość stawki rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nie może zmieniać przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Analogiczny pogląd wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 24 września 2009 r., sygn. akt I OSK 1394/08 (Lex nr 595116). W wyroku tym Sąd podkreślił, że wymóg zabudowania lub przeznaczenia nieruchomości na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami nie może być sprowadzony do bezwzględnego zakazu wykorzystania nieruchomości na inne cele.
PRZEKSZTAŁCENIE W PRAWO WŁASNOŚCI
Jeżeli zatem w dniu 13 października 2005 r. w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość była przeznaczona pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, jej użytkownikowi wieczystemu przysługuje prawo do przekształcenia użytkowania wieczystego tej nieruchomości w prawo własności.
Sławomir Pyźlak
Podstawa prawna:
– Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (Dz.U. Nr 175, poz. 1459 z późn. zm.),
– Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.).
