Jak miasta radzą sobie jako gospodarze i inwestorzy mieszkaniowi?
ANALIZY SAMORZĄDOWE - BILETYN SAMORZĄDOWCA 6 / 2023
– Nieliczne polskie miasta prowadzą aktywną politykę inwestycyjną w zakresie mieszkalnictwa, niezależnie od dostępnych źródeł zewnętrznego finansowania. – W zasobach komunalnych w 2020 r. odnotowano 63,7 tys. pustostanów, w tym w miastach powyżej 5 tys. mieszkańców znajdowało się 59,7 tys. pustostanów mieszkaniowych (93,7% pustostanów komunalnych w Polsce)
– Stawki czynszu w zasobach komunalnych utrzymywane są na ekonomicznie nieracjonalnym, niskim poziomie.
„MIASTA JAKO INWESTORZY MIESZKANIOWI”
Zgodnie z danymi statystyki publicznej, wśród miliona mieszkań wybudowanych w latach 2017–2021 61,7% oddali do użytku deweloperzy, a za powstanie kolejnych 35,6% odpowiedzialne były podmioty indywidualne. Sektor deweloperski zdominował rynek mieszkaniowy zwłaszcza w miastach dużych, osiągając 90% udziału w efektach budownictwa mieszkaniowego. W miastach małych najwięcej mieszkań oddano w sektorze indywidualnym (53%). Miasta angażują się w tworzenie zasobów mieszkaniowych w niewielkim zakresie. Ponad połowa badanych miast w latach 2017–2021 nie wybudowała ani jednego mieszkania.
Rozszerzenie dostępnych instrumentów finansowania mieszkalnictwa wpłynęło na wzrost zainteresowania gmin budownictwem mieszkaniowym. Tylko w 2021 r. rozpoczęto realizację ok. 16 tys. mieszkań o charakterze społecznym. To tyle, ile wybudowano łącznie w latach 2017–2021. Od 2023 r. należy oczekiwać znaczącego wzrostu liczby oddawanych do użytku mieszkań w tym sektorze. Zidentyfikowane w badaniu aktywne towarzystwa budownictwa społecznego (TBS) znajdowały się w 3% gmin w Polsce. W latach 2017–2021 wybudowały one łącznie 7,5 tys. mieszkań, jednocześnie w całym kraju powstało 7,7 tys. mieszkań komunalnych.
W gronie 427 badanych miast w latach 2017–2021 mieszkania o funkcji komunalnej stanowiły 20% ogółu mieszkań oddanych do użytku przez TBS. Z kolei 14% nowo powstałych mieszkań realizowanych przez TBS przeznaczonych było na rynek komercyjny. Niewielkim zainteresowaniem miast cieszą się projekty mieszkaniowe realizowane w formule partnerstwa publiczno-prywatnego. W latach 2008–2022 zrealizowano dwa tego typu projekty, a kolejnych pięć było w przygotowaniu. Podobna sytuacja dotyczy programu „Lokal za grunt”, w który do końca 2022 r. zaangażowały się trzy miasta.
Nieliczne polskie miasta prowadzą aktywną politykę inwestycyjną w zakresie mieszkalnictwa, niezależnie od dostępnych źródeł zewnętrznego finansowania, stosując przy tym inne mechanizmy, które nie są znaczącym obciążeniem budżetu gminy. Można do nich zaliczyć: projekty mieszkaniowe w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego (PPP), program „Lokal za grunt” czy emisję obligacji komunalnych przez spółki powołane do realizacji inwestycji mieszkaniowych. Takie działania zidentyfikowano łącznie w ok. 30 miastach.
Na podstawie raportu Obserwatorium Polityki Miejskiej IRMiR „Miasta jako inwestorzy mieszkaniowi”
– dr Kamil Nowak, dr Alina Muzioł-Węcławowicz.
Pełna wersja raportu: https://obserwatorium.miasta.pl/nowy-raport-o-mieszkalnictwie-miasta-jako-inwestorzy-mieszkaniowi/
„MIASTA JAKO GOSPODARZE ZASOBÓW MIESZKANIOWYCH”
Na koniec 2020 r. w Polsce było 15 mln mieszkań. To wzrost o niespełna 5% w stosunku do roku 2016. Sytuacja mieszkaniowa Polaków – biorąc pod uwagę ogólne wskaźniki mieszkaniowe – poprawia się jednak nieznacznie. W stosunku do 2016 r. zanotowano ubytek zasobu mieszkaniowego gmin rzędu 7,1%, co – choć jest to zjawisko złożone – w dużej mierze wynika z prywatyzacji zasobów mieszkaniowych, niskich efektów budownictwa gminnego oraz wyłączania z użytkowania zdekapitalizowanych budynków. Wśród miast liczących powyżej 5 tys. osób tylko 13,1% odnotowało wzrost liczby mieszkań komunalnych. Od 1995 do 2021 r. oddano do użytku 67,9 tys. mieszkań komunalnych oraz 104,6 tys. mieszkań społecznych czynszowych. Ponadto zawarto umowy kredytu na kolejne 8,3 tys. mieszkań.
W Narodowym Spisie Powszechnym 2021 wykazano 1,79 mln mieszkań niezamieszkanych. Strukturalnie stanowią one złożoną kategorię. Wśród nich znajdują się mieszkania o funkcji rekreacyjnej i turystycznej (tzw. drugie domy), mieszkania w silnie zdegradowanych budynkach w obszarach o wysokiej depopulacji oraz mieszkania nabywane jako lokata kapitału.
W zasobach komunalnych w 2020 r. odnotowano 63,7 tys. pustostanów, w tym w miastach powyżej 5 tys. mieszkańców znajdowało się 59,7 tys. pustostanów mieszkaniowych w zasobach komunalnych (93,7% pustostanów komunalnych w Polsce). Z badań ankietowych wynika, że jedynie w 25 badanych miastach nie występowały pustostany komunalne. W analizowanej próbie lokale zazwyczaj czekały na remont (37%) lub na ponowne wynajęcie (22%), jednak niemal co piąty pustostan nadawał się jedynie do rozbiórki.
Stawki czynszu w zasobach komunalnych utrzymywane są na ekonomicznie nieracjonalnym, niskim poziomie. Przeciętna bazowa stawka czynszu w 2016 r. wynosiła 1,23% wartości odtworzeniowej, a w 2021 r. – 1,27%. Zadłużenie czynszowe w sektorze komunalnym przyjęło krytyczny poziom. W całym sektorze zadłużonych było 392,4 tys. mieszkań (ponad 50% ogółu). W 122 miastach liczących powyżej 5 tys. mieszkańców nie prowadzono – na koniec 2020 r. – żadnych postępowań eksmisyjnych, mimo że w 53 z nich udział zadłużonych mieszkań sięgał ponad 50% ogółu zasobów.
Procedury eksmisyjne w większości dotyczą mieszkańców zasobów gminnych. Toczące się w sądzie postępowania eksmisyjne wobec najemców mieszkań komunalnych stanowiły w 2020 r. 73,0% ogółu postępowań, 84,9% eksmisji orzeczonych i 70,5% eksmisji wykonanych.
Na podstawie raportu Obserwatorium Polityki Miejskiej IRMiR „Miasta jako gospodarze zasobów mieszkaniowych”
– dr Kamil Nowak, dr Alina Muzioł-Węcławowicz.
Pełna wersja raportu: https://obserwatorium.miasta.pl/miasta-jako-gospodarze-zasobow-mieszkaniowych-raport/
Kontakt w sprawie raportów:
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie obsługi JavaScript.
, tel. 606204827
